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생활 꿀팁

확정일자 온라인 신청 방법 알아보기

by 온오프온 2020. 10. 27.

확정일자 온라인 신청 방법과 임대차 보호법에 대해 알아보겠습니다. 

 

주택 임대차 보호법은 임차인의 권리 보호를 목적으로 제정된 민법의 특별법입니다.

법의 제정 이전에는 임차인이 정당한 권리를 보호받지 못하고 계약의 만료일 이전에 집에서 쫓겨나거나 보증금을 반환받지 못하는 경우도 많았습니다.

 

그러한 배경 하에서 탄생한 주택 임대차보호법은, 임대차 기간 보장, 묵시적 갱신, 대항력, 소액보증금 우선 변제권, 최우선 변제권 등의 장치를 통해 임대차 계약 상에서 을의 위치에 서있던 임차인을 보호해주게 되었습니다.

 

이 글에서는, 주택 임대차보호법 상의 우선변제권을 갖추기 위한 요건 중 하나인 확정일자를 인터넷으로 신청할 수 있는 방법을 소개할 것입니다. 그러나 본론으로 들어가기 전에 먼저 주택 임대차 보호법의 내용, 우선 변제권의 의미, 확정일자 외의 요건들에 대해서도 다루어야 이해가 쉽겠죠?

 

 

 

 

확정일자 온라인 신청 방법 알아보기

 

 

주택 임대차 보호법에서 보장하는 권리의 대략적인 내용은 무엇인가요?

 

 

1. 임대차 계약 기간 보장

 

 

주택 임대차 보호법에 의해 2년 미만의 임대차 계약, 또는 기간 미정의 임대차 계약은 2년으로 간주됩니다.

최소 2년의 계약을 보장해줌으로써 주거 기간을 안정적으로 보장해줍니다.

단, 임대인과 달리 임차인은 2년 미만으로 정한 계약 기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.

 

 

2. 묵시적 갱신

 

 

임대인이 계약 만료 1개월 전까지 아무런 말이 없을 경우, 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 2년의 계약 기간이 자동 갱신됩니다.

단, 임차인은 언제든지 이 갱신의 해지를 주장할 수 있습니다.

 

 

3. 대항력

 

 

 

보통의 전월세 계약의 미등기된 세입자는 전세권자가 아닌 채권자에 불과합니다.

채권은 채무자의 일정한 행위를 요구할 수 있는 급부청구권입니다.

 

물권과 달리 제3자에 대한 대항력이 없으며, 특정인, 즉 채무자에 대해서만 행사할 수 있는 대인권입니다.

그에 비해, 제한 물권 중 용익물권의 일종은 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용, 수익한 후 그 부동산을 반환하고 전세금 반환을 받을 수 있는 권리입니다.

 

전세권자는 대세권자이므로 전세계약 중에 소유자가 전세된 부동산을 매매하여 소유자가 바뀌었더라도 새로운 소유자에게 전세권 주장이 가능합니다.

 

또한, 전세권자는 전세금의 반환에 대해 부동산의 경매를 신청하거나 다른 채권자보다 우선 변제를 받을 권리 또한 있습니다.

만약 그저 채권자에 불과한 세입자가 등기된다면 전세권자로 인정받을 수 있게 됩니다.

하지만 일반 세입자를 등기부에 기입하는 경우는 거의 없습니다.

 

그렇기에 일반 세입자들은 주택 임대차 보호법 상의 대항력 및 우선 변제권 요건을 갖춤으로써 전세권자와 동일한 효과를 누릴 수 있습니다.

대항력은 부동산의 인도 후 전입신고를 하면 발생합니다.

 

임차인은 대항력을 획득함으로써 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.

즉 풀어서 얘기하자면, 주택 소유자가 제3자에게 주택을 매매하더라도 임차인이 대항력을 갖춘 경우라면 매수인은 임대인의 지위를 승계하며, 임차인은 매수인에게 임대차 계약 기간 동안 그 주택에 살 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다.

 

임차인은 매수인에게 임대료를 내며, 계약 기간이 종료된다면 매수인, 즉 그 새로운 임대인에게 보증금 반환 청구 역시 가능합니다.

민법 상에는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민 등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민 등록이 된 것으로 본다”고 규정되어 있습니다.

 

 

4. 우선 변제권

 

 

임차인이 대항력의 요건인 주택 입주(부동산의 인도)와 주민등록 이전(전입신고)을 갖춘 상태에서 확정일자를 받는다면 우선 변제권을 획득할 수 있습니다.

우선 변제권은 어떤 효과를 가질까요?

임차 주택이 경매되면 임차인은 확정일자의 날짜를 기준으로 그 날짜에 따라 보증금을 우선적으로 변제받을 권리가 있습니다.

비록 대항력이나 우선 변제권은 등기부의 을구에 기재되는 내용은 아니지만, 등기 대용의 수단으로 훌륭히 사용될 수 있는 도구인 것입니다.

 

 

 

확정일자의 온라인 신청은 어떻게 할 수 있나요?

 

 

 

우선 변제권을 획득하기 위해서는 확정일자를 신청해야 하는데요.

인터넷 등기소에서 확정일자의 온라인 신청이 가능합니다.

신청 방법은 어렵지 않습니다.

 

제가 공유해드린 인터넷 등기소에 접속하실텐데요.

상단의 메뉴를 보시면 '확정일자' 버튼이 있습니다.

쉽게 신청할 수 있으니 절차대로 완료하시길 바랍니다. :-)

 

주택 임대차 계약의 당사자 양인(임대인과 임차인) 모두, 임대차 계약서를 작성한 공인중개사, 상업등기법안이 통과돼 전자인증서를 받은 법인의 경우에는 온라인 확정일자의 신청이 가능하다고 합니다.

 

인터넷 등기소에 사전등록된 법무사 및 변호사, 법무법인, 법무사법인 등은 대리인의 자격으로 확정일자를 신청할 수 있습니다.

 

법인이 아닌 사단, 재단은 그 신청 대상이 아닙니다.

먼저 인터넷 등기소에 신청서를 작성하고, 첨부서류를 스캔해 등록하고, 신청 수수료를 전자 결제한 후 신청서를 온라인으로 제출하면 등기소 공무원의 업무 처리에 의해 온라인 확정일자가 발급됩니다.

 

온라인 확정일자의 신청은 서비스 점검일을 제외하면 연중무휴, 24시간 가능하다고 하니 정말 편리한 서비스입니다.

대체로 신청 후 약 3시간 이내에 확정일자가 부여된다고 하지만, 확정일자 발급은 결국 등기소 공무원이 처리하는 내용이니 다음 업무일에 처리가 될 수도 있다고 합니다.

 

 

 

 

그러니 급하게 발급을 받아야한다면 당일에 직접 기관에 방문하는 것이 낫습니다.

여기까지, 주택 임대차 보호법의 간단한 내용과 우선변제권을 획득하기 위한 방법, 그리고 우선변제권을 위해 필요한 확정일자의 온라인 발급 방법에 대해 알아보았습니다.

 

 

 

 

 

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