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금융 및 경제 정보

전세권 설정 등기 절차 알아보기

by 온오프온 2020. 12. 16.

전세권 설정 등기 절차 알아보겠습니다. 

 

내 집 마련이 점점 어려워지는 상황에서, 많은 이들이 월세 혹은 전세로 거주지를 구하고 있습니다.

그런데 집을 “소유”하는 것이 아니라 전세 및 월세의 방식으로 “점유”하고 있다 보면 여러 마찰과 문제가 생기기도 합니다.

점유는 물건에 대한 사실상의 지배만 성립한 상태로, 전면적 지배권인 소유권에 비해서는 제한적인 권리만이 인정되는 상태이기 때문입니다.

이때 해답이 될 수 있는 것이 바로 전세권입니다.

 

 

 

 

 

전세권 설정 등기 절차 알아보기

 

 

전세권 의미

 

 

 

전세권은 민법 상으로 물권 중 제한물권, 그중 용익물권에 속하는 권리입니다.

물권은 동산 또는 부동산 등의 물건을 지배함으로써 이익을 얻을 수 있는 권리이며, 물권 중의 서유권은 전면적 지배권, 완전 물권, 항구적 권리에 속해 법률의 범위 내에서 소유물을 자유롭게 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리입니다. 그에 반해 같은 본권에 속하기는 하지만 소유권과 반대되는 제한물권의 종류 중 하나인 용익물권은 그 이름 그대로 어떤 물건을 제한적인 범위 내에서 사용, 수익 및 처분할 수 있는 권리입니다.

 

전세권은 바로 이 용익물권에 속하는데요. 전세권은 부동산에 설정되며 전세금을 지급한 후 타인의 부동산을 일정 기간 동안 그 용도에 따라 사용 및 수익한 후에, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받을 권리를 의미합니다. 전세권자는 물권을 갖고 있기 때문에 대세권 자이며, 그렇기 때문에 전세계약 기간의 중에는 소유자가 본인의 부동산을 매매하여 소유자가 바뀌었더라도 바뀐 소유자에 대하여 동일한 전세권을 주장할 수 있습니다.

 

이러한 전세권의 특징을 대항력이라고 합니다.

 

또한, 전세권자는 물권 선순위 우선 원칙에 따라 우선변제권을 갖게 됩니다.

전세권자는 그 등기된 날짜에 따라, 후순위 권리자와 기타 단순 채권자보다 우선하여 전세금의 반환에 대한 변제를 받을 권리가 있으며, 전세권자 본인 역시 전세금 반환을 위해 부동산 경매를 직접 신청할 수도 있습니다.

그러나 전세를 사는 모든 사람이 전세권자가 되는 것은 아닙니다.

 

전세권은 “등기를 한 전세”에 한하며, 미등기 된 전세를 사는 부동산 점유인은 단순 채권자에 불과해 임차권으로서 임대차 계약에 관한 규정의 적용을 받습니다. 미등기 전세자는 주거기간의 확보와 보증금의 회수를 위하여 개별적으로 점유 이전, 전입신고 및 주민등록, 확정일자의 획득을 통해 주택임대차 보호법 상의 대항력 및 우선변제권을 미등기 된 채로, 전세권자와 동일하게 획득할 수 있게 됩니다.

 

 

 

전세권 등기 설정 방법

 

 

 

그렇다면 이러한 복잡한 과정을 거치지 않고 전세권자가 되기 위해서는, 어떤 과정을 거쳐야 하는 것일까요?

 

먼저, 전세권의 설정을 위해서는 비용이 듭니다.

전세금의 0.2퍼센트에 해당하는 등록세, 등록세의 20퍼센트에 해당하는 지방교육세, 필지당 10,000원에서 15,000원의 등록수수료, 그리고 법무사를 거친다면 필요한 약 200,000원가량의 법무사 수수료가 그 비용입니다.

예를 들어 만약에 전세금이 1억 원이라면, 총 500,000원 상당의 전세권 설정 비용이 드는 셈입니다.

물론 일반인이 직접 법원 등기소에 신청하여 전세권 설정을 한다면 법무사 수수료를 제외한 가격만을 지불한다면 전세권을 설정할 수 있기는 합니다.

 

법무사의 처리 대신에 본인이 직접 전세권을 설정하려면, 임대인과 임차인 모두에게 준비물이 요구됩니다.

임대인은 등기필증 등기권리증, 전세권 설정용 인감증명, 주민등록 초본, 인감도장, 그리고 신분증 사본을 준비해야 하며 임차인은 인터넷등기소 또는 등기소의 전세권 설정계약서, 인터넷 등기소 또는 등기소의 전세권 설정등기신청서, 임대차계약서 즉 전세계약서, 주민등록등본, 인감도장, 그리고 신분증을 준비해야 합니다.

 

구청 또는 시청의 세무과에 방문해 등록세와 지방교육세를 납부한 후, 해당 준비 서류와 처음에 받았던 영수증을 갖추고 관할 등기소에 방문해 서류 접수를 마친다면 전세권 설정 등기를 완료할 수 있습니다.

 

참고로, 전세권 설정등기신청서는 생소한 양식으로 구성되어있으며 복잡한 내용을 요하기에 그에 대해서도 간단히 설명드리겠습니다.

 

전세권 설정등기신청서는 전세권의 목적이 되는 부동산과 그 소재, 지번, 주소, 종류, 구조, 목적 등을 적어야 하는 “부동산의 표시”, 설정계약이 되는 “등기원인과 그 연월일”, 전세권 설정인 “등기의 목적”, “전세금”, 전세권을 설정해야 하는 부동산의 범위인 “전세권의 목적인 범위”, 전세기간에 해당되는 “존속기간”, 임대인에 해당하는 “등기의무자”, 임차인에 해당하는 “등기권리자”, “등록면허세와 지방교육세 및 농어촌특별세”, 앞선 세 가지 비용의 합계를 적는 “세액 합계”, “등기신청 수수료”, “등기의무자의 등기필 정보”, 도면과 임대인이 부재한 경우에는 위임장까지를 의미하는 “첨부 서면”, 대리인이 존재하는 경우 대리인의 도장을 날인하거나 서명하는 “신청인 등”의 총 14가지 항목으로 구성돼 있습니다.

 

이제 설명은 모두 끝이 났는데, 전세권의 의미와 전세권 설정 등기의 절차가 생각만큼 복잡하지는 않지요?

만약 본인이 임차인의 지위에 해당된다면, 주택임대차 보호법 상의 대항력과 우선변제권을 갖추는 쪽과 민법 상의 전세권을 직접 갖추는 쪽 중 어느 것이 더 도움이 될지 판단하여 차근차근 법적인 권리를 획득해나가면 될 것 같습니다.

여기까지 전세권의 의미와 그 설정 목적, 그리고 전세권 설정 등기를 위한 방법에 대해 알아보았습니다.

 

 

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